경매 권리분석 하는 법 (말소기준권리, 선순위 권리, 인수되는 권리)

경매 권리 분석 하는 법

목차

    #01 경매의 기본

    지난 번에는 경매의 의의와 절차에 대해 알아 보았다.

     

    경매 시작하기 (의의, 종류, 절차, 정보 찾는 법)

    #01 부동산 경매의 의의 부동산 경매란 채무자가 채무를 이행하지 않는 경우 채권자가 채권을 지키기 위해서 채무자의 부동산 혹은 담보물을 제공한 사람이 있다면 그 담보물을 제공한 사람의

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    하지만 사람들은 경매라고 하면 좋지 않은 이미지를 가지고 있는 이유 중 가장 큰 것은 어려워서 우리랑은 상관 없는 분야라고 생각한다는 것이다. 이처럼 경매를 어렵게 생각하는 이유는 용어가 일단 우리가 평소에 쓰는 단어와 많이 다르다는 것이다. 어찌보면 굉장히 간단한 원리 임에도 알기 어려운 단어들이 난무하는 바람에 사람들은 겁을 먹고 알려고 시작하지를 않는다는 것이다.

     

    하지만 몇 가지 단어만 알더라도 우리가 경매를 접근하는데는 상당히 쉬워질 수 있다. 오늘은 경매의 기본인 권리분석 하는 방법에 대해서 알아보겠다. 일단 우리가 경매를 시작함에 있어 다양하게 부동산에 대해서 분석을 하여야 하고 부동산 자체에 대한 가치 분석을 하여야 하지만 이 전에 앞서서 권리분석을 하여서 우리가 낙찰을 받았을 때 문제가 발생할 것이 없는지 분석하는 것이 가장 중요하다고 할 수 있다.

     

    그러면 이러한 권리 분석 어떻게 해야하는 것일까? 일단 법원에서 공개하는 서류인 매각물건명세서라고 하는 서류가 있다. 사실 해당 서류만 잘 보더라도 우리는 위험한 상황을 피할 수 있다. 해당 서류에서 인수를 해야하는 권리가 무엇인지 해당 부동산에 하자가 어떤 것들이 있는지 표시를 하게 되어 있다. 즉 해당 서류에 나와 있지 않으면 일단 깨끗한 물건으로 걱정을 하지 않아도 된다고 생각하면 된다. 만약 매각물건명세서에 누락된 내용이 추가로 발견 된다면 경매를 불허가 해달라고 요구 할 수 있고, 국가를 상대로 손해배상도 가능하다. 인수를 해야되는 권리란 쉽게 말해서 우리가 경매로 부동산을 취득하였음에도 불구하고 부동산을 취득한 사람이 물어주어야 할 돈이나 권리가 남아있다는 뜻이다. 그렇다면 이것은 어떠한 권리를 기준으로 정해지는지 하나하나 알아보자.

    경매 권리분석 하는 법
    경매 권리분석

    #02 말소기준권리

    말소기준권리란 경매에 있어서 가장 중요한 핵심개념이다. 즉, 경매가 진행됨에 있어서 기준이 되는 권리이다. 해당 권리를 기준으로 앞에 형성된 권리라면 인수를 해야하는 권리가 되는 것이고 뒤에 형성된 권리라면 낙찰 받은 우리가 신경쓸 필요가 없는 소멸되는 권리라고 생각하면 된다.

     

    이러한 말소기준권리가 될 수 있는 권리는 저당권, 압류(가압류), 담보가등기 등이 있다.

     

    전세권의 경우에는 부동산 전부에 설정된 전세권으로서 전세권자가 배당요구나 경매신청을 한 경우에 한하여 말소기준권리로 본다. 이러한 말소기준권리가 될 수 있는 권리들 중 가장 먼저 설정된 권리를 기준으로 등기부등본에 설정된 권리의 선, 후순위를 판단하게 된다. 저당권은 흔히 우리가 은행에서 대출을 받고 설정하는 것으로 이해하면 쉽다. 부동산 등 부동산을 담보로 받고돈을 빌려주면서 받을 돈을 등기부에 적어두어 경매를 설정할 수 있게 권리를 설정해 두는 것을 말한다. 담보가등기도 저당권과 똑같은 개념이라고 생각하면 된다. 경매가 시작되면 부동산 등기부등본에 나와 있는 권리 중에서 해당 권리들이 있는 지를 파악하고 그 권리 이후에 나타나는 권리들은 깔끔하게 소멸한다고 보면 된다.

    #03 선순위 권리

    이러한 저당, 근저당, 압류, 가압류, 담보가등기, 경매개시결정등기 등의 권리 중 가장 먼저 설정된 권리를 기준으로 이들 권리가 아닌 다른 권리가 먼저 설정돼 있다면, 그 권리는 매각 후 소유권이전등기 시 말소되지 않고 매수인에게 인수 된다. 선순위가처분, 지상권, 지역권, 소유권이전청구권가등기(담보가등기인 경우에는 안됨), 선순위전세권(배당요구가 없을 경우)의 권리들은 모두 인수된다. 또한 말소기준 권리보다 순위가 앞선 대항력이 있는 임차인이 있는 경우에는 대항력이 있는 임차인이 있는 경우 임차인이 배당요구 신청을 했는지, 확정일자를 갖췄는지 등을 확인하여 경매 절차에서 보증금을 얼마나 배당 받을 수 있는지에 따라 물어줘야 하는 금액이 정해진다. 임차인이 대항요건을 말소기준권리와 비교하여 이전에 대항력을 갖췄다면 대항력이 있으나 말소기준권리가 설정된 이후에 대항요건을 갖추거나 말소기준권리와 같은 날에 갖췄다면 대항력이 없게 된다. 말소기준권리는 당일에 효력이 발생하지만 임차인의 대항력의 효력은 대항요건이 갖춰진 다음날에 인정 되기 때문이다. 임차인의 경우 대항력이 있는 경우에는 임대차보증금을 배당요구 하여 매각대금에서 보증금을 배당을 받거나 배당요구를 하지 않는 경우에는 낙찰자에게 권리를 주장 할 수 있다. 그러나 임차인이 대항력이 없으면 낙찰자 입장에서는 전혀 신경쓸 것이 없다. 물어줄 돈이 없기 때문이다.

    #04 인수되는 권리

    선순위 권리가 아니더라도 조심하여야 할 권리들이 있다. 소유권에 관한 다툼이 있는 가처분, 말소기준권리가 되는 근저당의 말소를 구하는 가처분, 건물철거 및 토지 인도청구권 가처분은 말소기준권리보다 후순위인 경우에도 소멸되지 않는다. 이외에도 예고등기와 같은 몇 가지 다른 경우들이 있지만 거의 드물기에 생략한다. 또한 후순위 임에도 선순위 보다 우선 배당 받은 경우들이 생기는데 소액임차인의 최우선 변제권과 임금채권, 국세 중 당해세는 다른 것들에 우선하여 돈을 받아가기에 혹여 대항력이 있는 임차인이 보증금를 다 못돌려 받는다면 낙찰자가 물어줘야 할 경우가 생기니 이점은 주의하여야 하겠다. 이처럼 말소기준권리를 찾고 선순위권리를 판단한 후 낙찰자인 우리가 물어주어야 할 권리가 무엇인지만을 빠르게 판단한다면 문제가 발생할 것이 없다. 그래도 모르겠다면 처음에 언급하였던것 처럼 매각물건명세서 상에 주의해야할 점이 있는지만 체크하면 될 것이다.

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