경매 시작하기 (의의, 종류, 절차, 정보 찾는 법)

#01 부동산 경매의 의의

부동산 경매란 채무자가 채무를 이행하지 않는 경우 채권자가 채권을 지키기 위해서 채무자의 부동산 혹은 담보물을 제공한 사람이 있다면 그 담보물을 제공한 사람의 부동산을 압류하여 매각한 후 그 금액으로 채권의 만족을 얻는 것을 목적으로 하는 강제집행의 일종이다. 즉 합법적인 법 집행 절차를 통해 채권자가 채무자의 재산을 통해 권리를 보장 받는 제도를 말하는 것이다. 하지만 사람들은 경매를 하는 것에 대해서 편견을 가지고 있는 경우가 많다. 가난한 사람을 내보내는 피도 눈물도 없는 스크루지의 이미지를 떠올리는 경우가 많은 것 같다. 하지만 대부분의 경매의 경우는 돈을 빌리고 돈을 갚겠다는 약속을 하였음에도 그것을 이행하지 않았기 때문에 진행되는 절차이다. 즉 약속을 지키지 않은 사람이 당연히 사회적 지탄을 받아야 하는 것이지 그 반대편이 나쁘다고 판단되어서는 안된다고 생각한다. 이러한 채권자들의 이익을 보호하려는 장치가 바로 법원을 통한 경매 제도인 것이고 이를 이용한 부동산 투자의 시작은 정당하고 합리적인 제테크의 시작이라고 할 수 있겠다. 오늘은 경매라는 제도에 대해서 어떤 것인지 분석해 보도록 하겠다.

경매 시작하기
경매의 의의

#02 종류

우선 경매의 종류에 대해서 알아 보자. 경매는 임의경매와 강제경매로 나누어 진다. 강제경매는 일반 채권자가 채권을 증명하는 판결문이 필요하다. 즉 강제경매는 내가 약속을 이행받아야 하는 채권자라는 주장을 통해 법원에서 그 채권을 들어주는 절차인 재판이 선행되어야 한다. 따라서 이러한 판결문을 기초로 이와 같은 서류를 법원에 제출하여 대상 부동산을 처분해 달라고 하여 시작되는 경매를 말한다. 경매신청서를 작성할 때 채권자, 채무자의 성명과 주소, 판결과 관련된 청구금액을 기재하고 경매에 넘길 부동산 목록과 함께 경매의 원인이 된 판결문을 제출 하여야 한다. 임의경매는 담보권을 실행 할 수 있는 권리를 부여 받은 경우 이 담보권의 실행을 임의로 실행하는 것을 말한다. 즉 우리가 은행에서 대출을 받을 때 설정하였던 저당권, 근저당권, 전세권, 담보가등기 등이 이러한 권리의 원인이 된다. 이러한 담보권을 실행하여 자신의 채권을 만족시키는 경매라고 할 수 있다. 가장 큰 차이점은 강제경매와는 달리 별도의 재판을 통한 판결문을 받지 않아도 해당 절차를 진행 할 수 있다. 만약 강제 경매를 진행하게 되었다면 꼭 챙겨야 할 것이 있다. 강제경매로 진행될 경우에는 꼭 가압류를 먼저 시작하여야 한다. 가압류는 소송을 진행하는 동안 채무자가 부동산을 빼돌릴 수 없게 하는 절차이다. 재판이 진행되는 동안에 부동산을 처분해 버리면 판결을 받더라도 집행할 것이 없어지기 떄문에 이러한 가압류를 해두어야 하겠다.

#03 절차

경매의 절차를 쭉 한번 따라가 보자. 경매의 절차는 다음과 같이 이루어 진다. 위에서 알아본 바와 같이 강제경매에는 판결문을 가지고, 임의경매의 경우에는 담보권이 있다는 증명 서류를 바탕으로 경매를 신청한다. 법원은 이러한 경매의 원인을 판단하고 경매 개시 결정을 하게된다. 이때 법원은 등기소에 경매 개시 결정을 등기부에 표시하도록 하고 현장 조사와 감정평가를 실시 한다. 이후 법원에서는 경매를 통해 배당을 받을 사람에 대한 신청을 받는 배당요구 종기 결정 및 공고가 이루어 진다. 즉 다른 채권자, 임차인이 배당요구, 권리신고를 마감하여야 하는 날이다. 이후 법원은 매각기일(입찰을 할 수 있는 입찰기일)과 매각 결정기일(낙찰이 되는 낙찰기일)을 지정하여 경매와 관련있는 이해관계자에게 통지한다. 또한 법원 게시판과 신문 등에 공고를 한다. 입찰 날자가 되면 정해진 매각기일에 출석해서 입찰표와 보증금을 제출하는 방식으로 경매를 진행한다. 기일입찰에 참석하고자 하는 사람은 매각물건명세서, 현황조사보고서 및 감정평가서와 같은 관련서류들을 잘 살펴 보아야 한다. 입찰기일에 혹시 변경사항은 없는지 입찰게시판을 잘 확인하여야 한다. 공매의 경우에는 온비드라고 하는 홈페이지를 통해서 진행을 하는데 이는 가간을 두고 홈페이지를 통해 입찰을 받는 방식을 택한다. 기일입찰은 일반적으로 오전 10시에 시작한다. 입찰이 마감되면 집행관은 입찰표를 개봉하고 최고가매수인과 차순위매수신고인을 결정한다. 1차 매각기일에 입찰하는 사람이 없으면 2차 매각기일을 결정한다. 이를 유찰된다고 표한하는데 유찰될 때 마다 법원에 따라 20%, 30% 정도 매각 금액이 차감된다. 이러한 절차를 통해 최고가매수인이 결정되고 나면 법원에서는 매각 허가 결정을 하게 되는데 이는 7일 이후에 결정이 된다. 매각불허가 신청을 받아 불허가 사유가 있으면 매각불허가 되고 문제가 없다면 매각허가 결정이 나게 된다. 매각 허가 확정은 매각허가 결정 7일 이후에 확정되는데 이 사이에 이의가 있는 사람은 항고를 할 수 있다. 항고를 위해서는 입찰가액의 10%를 항고 보증금으로 내야하고 받아들여지지 않는 경우에 보증금은 몰수 되니 주의 해야한다. 매각허가가 확정이 되면 정해진 기간 내에 남은 잔금을 납부하라하는 잔금지급일이 정해 진다. 기간은 약 1개월로 정해진다. 이 기간 내에 잔금을 납부하고 소유권 이전 등기를 완료하면 끝이 난다. 만약, 대금을 납부하기 전까지는 채권자가 경매를 취하 할 수도 있다. 그러니 해당 부동산을 꼭 낙찰받고 싶다면 잔금을 빨리 납부해야 한다. 낙찰자가 잔금을 납부하면 배당기일이 정해지고 배당표에 맞추어 배당을 하게 되고 경매 절차는 끝이 난다.

#04 정보를 찾는 법

이러한 경매의 정보를 찾는 방법은 무료로 대법원 경매정보 사이트를 통해 찾는 방법이 있다. 모든 경매 물건을 검색할 수 있을 뿐만 아니라 경매에 관한 간단한 정보를 참고 할 수 있다. 해당 사이트는 국가에서 운영을 하는 것이기에 정보에 대한 공신력이 있다. 하지만 특정 자료에 대해서는 공시하는 기간이 짧고 아무래도 유료로 운영하는 사이트에 비해 불편한 것이 사실이다. 대부분 경매를 하는 투자자들은 유료경매사이트를 이용한다. 이러한 사이트에서는 공신력을 인정 받을 수 없으니 투자를 할 때는 해당 정보를 참고를 하면서 실제가 맞는지 실수로 올라가 있는 것은 없는지 꼭 살펴야 하겠다.

 

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