부동산 하락기의 투자 방법(경매에 대한 편견 깨기)

#01 부동산의 하락기

2021년 우리는 정말 잠만 자고 일어나면 부동산이 오르는 정말 역대급 부동산 상승장을 경험하였다. 하지만 2022년은 정말 작년에 언제 그랬냐고 할 만큰 급격한 금리인상에 힘입어 부동산 거래량이 역대 최저를 기록하였고 급매 위주의 거래가 지속되다 보니 현재는 다수의 지역들이 하락의 기조가 나타나고 있다. 부동산은 정말 이제는 어려운 투자 방법이 되는 것 일까?

 

원래 부동산 투자는 주식과 달리 장기적으로 투자할 때 효과가 나타나는 변동성이 크지 않은 투자처이다. 또한 주식처럼 바로 현금화를 할 수 있지 않기에 투자 싸이클은 상당히 길다고 할 수 있다. 그렇기에 강제로 강제로 투자하게되는 경향도 있어 즉각 피드백이 있는 주식시장에 비해 심리적인 부분에 휘말리지 않아 돈을 번다는 가설도 있을 정도다. 주변에 솔직히 주식으로는 큰 돈을 벌었다는 사람을 찾기 어려워도 부동산에 길게 투자를 한 사람 중에는 큰 돈을 벌었다는 사람을 심심치 않게 볼 수 있다. 이처럼 부동산은 하락기가 오더라도 다시 상승기가 올 수 있다. 자산인 부동산의 가치는 상승과 하락을 반복하지만 전체적인 흐름은 완만하게 우상향하여 가격이 오른다. 자본주의 시스템에서 전체 통화량은 지속적으로 늘고 있고 결국 화폐가치는 하락한다. 이로 인한 자산 가격의 상승은 불가피하다. 이 주제에 대해서는 다시 한번 다뤄보도록 하겠다.하지만 부동산의 상승 싸이클은 주식보다 크기에 하락기에 들어간다면 이 하락주기가 얼마나 길게 갈지는 모른다. 하지만 부동산이 하락한다면 돈을 벌 수 있는 방법이 없을까? 하락 시에 오히려 빛을 발하는 투자법이 있다. 바로 경매를 통한 부동산 투자이다.

부동산 하락기의 투자 방법
법원의 경매

#02 경매는 하락기에 좋은 투자법

무엇이든 제테크의 기본은 자산을 싼 가격에 구입하여 내가 구입한 가격보다 비싸게 파는 것 일 것이다. 이때 부동산의 하락 시기에 오히려 좋아지는 투자법이 경매라고 하였다. 도데체 어떤이유 때문에 경매가 하락기에 힘을 발휘하는 것일까? 그 이유는 부동산의 매수 방법 중 무조건 내가 원하는 저렴한 가격에 부동산을 매수 할 수 있는 방법이라는 것이다. 본인이 입찰금액을 정하기에 낙찰받는 금액이 매수 가격이라 할 것인데 그 가격은 내가 정하는 것이기 때문이다. 그럼에도 하락기에는 일반 부동산 매물도 꺼려하는 경향이 있는데 권리분석이나 주의할 점이 조금이라도 많은 경매에는 투자를 하지 않는 경향이 많아진다. 따라서 감정가격 대비 낙찰금액의 비율을 말하는 낙찰가율이 낮아진다. 이말인 즉슨 부동산 호황기때 보다 같은 매물을 더욱더 싸게 살 수 있다는 말이다. 실제로 주요 아파트의 낙찰가율은 2021년 부동산 호황기 때는 100%를 넘어갔다. 이랬던 낙찰가율이 80% 정도로 내려오고 있다고 한다. 감정가격 대비 20%는 싸게 부동산을 구입할 수 있다는 말이다. 물론 경매의 감정가는 조금 높게 평가되는 경향이 있고 감정가는 경매가 진행되기 오래 전에 감정을 하기 때문에 부동산 가격 변동이 큰 시기에는 이것을 잘 참고하여야 하겠다. 해당 차이를 이용하여 투자에 이용하는 사람도 있으니 초보제테커들도 이러한 포인트를 잘 잡아 보자. 또한 부동산 하락시기에는 사람들이 평소에는 절대 매물로 내놓지 않았을 좋은 보석 같은 부동산이 경매시장에 나올 수 있다. 따라서 부동산 입지에 대한 공부와 가치 분석에 대한 준비가 잘 되어 있다면 이러한 하락기는 오히려 기회의 시간이 될 수 있다. 그렇다고 상승기에 경매가 좋은 방법이 아니라는 말은 아니다. 상승기도 하락기도 부동산을 가장 싸게 살 수 있는 방법이다. 또한 부동산 가치 분석을 하고 내가 원하는 가격을 정해 두었다면 그 가격에 낙찰을 받으면 되는 것이고 내가 생각하는 가격이 아니라면 낙찰을 받지 않으면 되는 것이라 이론적으로는 손실 없는 투자가 가능하다. 즉 부동산 가치 분석을 하고 권리 분석을 제대로 한다면 내가 생각하는 안전마진을 가져올 수 있는 투자법이라 할 수 있다.

#03 경매에 대한 편견 깨기

경매는 사실 어려운 용어와 절차들로 인해 어려운 것은 물론 법적으로 문제가 있을 가능성이 높다는 편견이 많다. 경매란 말소기준권리 앞의 선순위 권리만 잘 분석 한다면 오히려 아주 안전하다. 이러한 권리분석이어렵다면 매각물건명세서를 잘 읽어보고 거기에 선순위 권리가 있으니 조심하라는 문구가 없다면 편하게 문제가 없다고 하여도 괜찮을 정도로 안전하다. 따라서 경매에 대해 조금만 공부를 하게 된다면 오히려 쉽고 저렴하게 부동산을 살 수 있는 방법이 될 수 있을 것이다. 또한 경매로 인해 기존에 살던 사람을 내 쫒아야 하는 명도가 너무 어렵다는 편견도 있다. 어찌보면 이 말은 틀린말은 아닐 수 있다.

 

하지만 생각보다 사람들은 본인이 나가야 하는 사람이라는 것을 너무 잘 알고 있으며 어떻게 하면 이사비를 받을 수 있을지 고민을 하는 사람들이지 영화나 드라마에서 보던 무서운 사람들이 막무가내로 못나가겠다고 버티는 경우는 거의 드물다고 볼 수 있다. 권리 분석을 잘 하여서 내가 생각하는 안전마진이 크다면 넉넉하게 이사비를 지불하겠다고 한다면 큰 마찰없이 환영 받으며 명도를 완료 할 수 있을 것이다. 또한 오히려 깡통전세에 있어 보증금을 받고 싶어 하는 세입자나 집이 팔리지 않아 경매를 해야 할 수 밖에 없었던 사람 입장에서는 오히려 낙찰자인 우리가 반가운 사람일 수도 있다. 그러니 막연한 걱정으로 경매가 어려울 것이란 걱정은 하지 말자. 오히려 좋은 기회로 인식하고 경매에 대한 공부를 잘하여 둔다면 제테크의 좋은 무기가 되어 줄 수 있을 것이다.

 

경매 시작하기 (의의, 종류, 절차, 정보 찾는 법)

#01 부동산 경매의 의의 부동산 경매란 채무자가 채무를 이행하지 않는 경우 채권자가 채권을 지키기 위해서 채무자의 부동산 혹은 담보물을 제공한 사람이 있다면 그 담보물을 제공한 사람의

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