부동산 양도소득세 정리 (비과세 요건, 일시적 2주택)

우리는 집을 팔때 세금 때문에 골치 아팠던 경험이 있을 것이다. 따라서 오늘은 부동산 양도소득세에 대해서 정리해보려고 한다. 1가구 1주택일 경우 비과세 요건은 어떻게 되는지, 일시적 2주택의 경우 어떻게 비과세를 받을 수 있을지 확실하게 정리하여 보자. 또한 맨 아래에는 국세청에서 가장 양도소득세에 관해 가장 많이 하는 질문을 모아 담은 사례 TOP10이 있으니 해당 자료도 다운받아 참고하여 보자.

부동산 양도소득세 정리

목차

#01 양도소득세란

양도소득세란 개인이 부동산이나 주식, 채권 등을 양도함으로 인하여 발생하는 이익에 대하여 발생하는 이익에 부과하는 세금을 말한다. 즉, 부동산 양도소득세라 함은 부동산을 통하여 이익을 얻었을 때 발생하는 세금이다. 따라서 부동산을 통하여 이득을 얻은 돈이 없다면 과세되지 않는 세금이다.

또한 양도소득세는 부동산을 보유하고 있는 동안 발생하는 보유세와는 다르게 양도를 한 시점에 과세를 한다. 즉 쉽게 말해서 집을 사고 사는 동안에 부과되는 세금이 아니라 집을 팔 때 내가 구입한 가격보다 비싸게 팔아서 이익이 발생하였을때 발생하는 세금이다.

양도소득세는 다음과 같은 계산 법에 의해 계산이 된다.

양도가액 - 취득가액 - 필요경비 = 양도차익
양도차익 - 장기보유특별공제 = 양도소득금액
양도소득금액 - 감면대상소득금액 - 기본공제 = 양도소득과세표준
양도소득과세표준 X 세율 = 산출세액
산출세액 - 세액공제 - 감면세액 = 최종 납부할 세액

복잡하지만 요약한다면 팔아서 이득이 생긴 금액에서 필요한 경비를 제외하고 장기보유하였다면 그만큼 세금을 빼주고 남은 금액에서 상황에 맞는 세율을 곱하여 납부할 세금을 정한다고 이해하면 된다.

#02 양도세율

양도소득세 세율에 대해서는 아래의 표로 정리하였으니 참고하자.

출처 : 국세청 홈페이지

출처 : 국세청 홈페이지

출처 : 국세청 홈페이지

#03 1가구 1주택 비과세 요건

다만 1가구에 1주택에 오랜기간 살았는데 단순히 집값이 오른 것이라면 국가는 정책적으로 세금을 면제해 주는 정책을 취하고 있다. 일정한 요건이 된다면 국가는 국민에게 세금을 부과하지 않는다. 1가구 1주택의 비과세 요건에 대해서 알아보자.

#가. 주택여부

먼저 해당 건물이 주거용으로 사용하는 주택이어야 한다. 여기서 주택은 용도와는 상관없이 사실상 주거용으로 사용하는 건물을 말한다. 논란이 되는 것 중 하나가 오피스텔이 있다. 보통 오피스텔은 주택에 포함되지 않는다고 알고 있으나 주거용과 업무용으로 나뉜다. 업무용은 원칙적으로 주거용 주택으로 판단하지 않는다. 하지만 임차인이 주거용으로 사용하고 있다면 주택으로 인정 되는 경우도 있으니 참고하자.

#나. 보유요건

해당 주택을 2년 이상 보유하였어야 한다. 보유기간은 주택의 취득일로 부터 양도일까지로 본다. 하지만 1주택이 아닌 상태가 있었던 경우에는 1주택자가 된 날로 부터 2년의 보유기간이 지나야 비과세 혜택이 가능하다. 하지만 일시적 2주택의 경우에는 1주택으로 인정받을 수 있는 경우가 있으니 이는 아래에서 알아보도록 하겠다.

그러나 2022년 5월 10일 이후 양도분 부터는 시행령 개정으로 다시 취득일 부터 양도일까지 2년을 보유하면 보유요건에 해당하는 것으로 변경되었으니 참고하자.

#다. 거주요건

'17.8.3.이후 취득한 조정대상지역의 주택을 매도하는 경우 비과세를 받으려면 2년 이상 거주하여야 한다는 거주 요건이 있다. 즉 조정지역대상 주택이 아닌 일반 경우에는 보유 요건을 충족하기만 해도 1세대 1주택 비과세 혜택을 받을 수 있다. 2017년 8월 3일 발표된 '주택시장 안정화 방안'에 따라 추가된 조건이다.

또한 조정지역 지정 이전에 취득한 주택에 대해서는 해당 요건이 적용되지 않는다. 즉 2017년 8월 3일 이전에 취득한 주택은 현재 조정대상지역이 되더라도 2년 보유만 하면 비과세 혜택을 받을 수 있다.

거주일은 해당 주택에 이사 들어간 전입일로부터 이사 나가는전출일까지를 계산한다. 여기서 기준은 모든 세대원이 이사를 완료한 날(전입한 날)을 기준으로 한다.

#라. 1세대요건

거주자와 배우자 그리고 같은 주소에서 생계를 같이 하는 자를 구성하는 단위를 세대라고 하며 부부는 각각 세대를 달리해도 동일 세대로 판단한다. 이러한 세대의 기준은 주민등록등본과는 다른 개념이기에 세대분리를 함에 있어서는 주의 하여야 하겠다.

등본 상 세대 분리가 되어 있어도 일정 기준을 충족하여야 세대 분리를 인정한다. 부동산 양도소득세의 세대 기준에서는 '생계를 같이 하느냐'를 기준으로 본다. 따라서 등본 상 주소지가 분리되어 있더라도 실질적으로 같이 생활하고 있는 경우라면 세대로 본다.

자녀의 경우에는 세대분리가 더 까다로운 기준으로 본다. 혼인을 하여 배우자가 있거나, 만 30세 이상이거나, 일정 소득 이상(1인가구 기준 중위소득 40%, 월수입 78만원 정도)을 갖춘경우 거주지가 달라야 세대분리가 된 것으로 보니 참고하자.

#마. 1주택요건

양도당시의 1세대가 보유하고 있는 주택이 1주택이어야 한다. 일시적으로 2주택인 경우에도 비과세를 가능하게 해주는 요건이 있는데 이것은 잠시후에 살펴보도록 하겠다.

#바. 고가주택요건

마지막으로 주택가격이 12억 원을 초과하는 경우 (자세히는 실지거래가액이나 편의상 주택가격으로 작성한다.) 전체 양도차익 중 12억 원을 초과하는 양도가액 비율만큼은 비과세를 받을 수 없다. 즉 12억을 넘어가는 경우에는 이 금액을 초과하는 부분에 대해서는 과세를 하겠다는 이야기다.

이러한 요건들이 모두 충족 될 때 부동산 매도인은 비과세 혜택을 받을 수 있다.

1가구 1주택 비과세 요건

#04 일시적 2주택의 요건

많은 사람들이 궁금해하고 제테크용으로도 많이 활용되는 수단인 일시적 2주택 요건이다.

1주택을 소유한 1세대가 그 주택을 양도하기 전에 다른 주택을 취득함으로써 일시적으로 2주택이 된 경우 종전의 주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후 신규 주택을 취득하고 다음 아래에 따라 종전의 주택을 양도하는 경우에는 이를 1세대 1주택으로 보아 비과세 혜택을 적용한다.

1) 신규 주택을 취득한 날부터 3년 이내에 종전의 주택을 양도하는 경우
핵심적인 내용은 주택을 취득한 지 1년 이상이 지났을 때, 새로운 주택을 취득하고, 새로운 주택을 취득한 후 3년 이내에 종전의 주택을 매도하면 2주택이 아닌 1주택으로 간주하여 비과세 혜택을 준다는 이야기이다.

2) 종전의 주택이 조정대상지역에 있는 상태에서 조정대상지역에 있는 신규 주택을 취득한 경우에는 신규 주택을 취득한 날부터 2년 이내에 종전의 주택을 양도하는 경우
일시적 2주택 특례 부분 중 2번째 조건을 보면 조정대상지역의 경우 새로운 주택을 매수한 이후 종전 주택을 매도하기까지의 제한 기간이 2년으로 나와 있다.
즉, 조정대상지역에서는 종전의 주택을 취득하고 1년이 지난 다음, 조정지역 내에서 새로운 주택을 취득하고, 새로운 주택을 취득한 날로부터 2년 이내에 종전의 주택을 매도하면 2주택이 아닌 1주택으로 간주하여 비과세 혜택을 준다는 이야기다.

그밖에도 일시적 2주택에 해당하는 케이스는 소득세법 시행령 제155조에 아래와 같이 정하고 있다.
①일시적 2주택 특례
②상속받은 주택 특례
③효도합가 (노부모 봉양) 특례
④혼인합가 특례
⑤전통주택 (문화재 보호법에 의한 문화재 주택) 특례
⑥비수도권 실수요 주택에 대한 특례
⑦지방이전 공공기관 기업의 종업원에 대한 특례
⑧장기저당 담보주택에 대한 특례
⑨장기임대주택사업자 (장기 어린이집)의 거주용 자가주택 특례
⑩농어촌주택 (상속, 이농, 귀농) 특례

이처럼 오늘은 부동산을 구입하고 나면 다시 이사를 갈 때 직면하게될 1가구 1주택 비과세 요건에 대해서 알아보았다. 특히 일시적 2주택의 비과세 혜택은 꼭 알아두어 제테크에 활용할 수 있다면 좋은 기회가 될 수 있을 것이다.

아래의 자료는 사례로 풀어보는 양도소득세 질의 10가지 모음집이다. 국세청에서 가장 많은 질문 사례를 사례로 만들어 양도소득세를 쉽게 접근 할 수 있는 자료이니 확인하여 보자.

사례로 풀어보는 양도소득세 월간 질의 TOP 10 (제1회) .pdf

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