전국 부동산 규제지역 해제 (부동산 시장 현안 대응 방안 추가)

#01 전국 부동산 규제지역의 해제

부동산 하면 규제가 너무 많아서 수도권은 접근도 못 하겠다고 생각하던 것이 엊그제 같은데 오늘 전국의 대부분의 지역이 규제지역에서 해제되었다. 국토교통부에서 발표한 보도자료에 따르면 2022년 11월 9일 '22년 제4차 주거정책심의위원회'에서 규제지역 해제에 대한 심의 의결을 실시하였고, 오늘 아침 2022년 11월 10일 열린 제3차 부동산 관계 장관회의에서 해당 규제지역 해제에 대한 결과를 발표하였다. 이번에 발표된 규제지역 조정(안)은 앞서 발표하였던 2022년 10월 27일의 제11차 비상 경제 민생회의에서 이야기가 나왔던 '실수요자 보호 및 거래 정상화 방안'의 구체적인 실행이라고 한다.

규제지역 해제

#02 구체적 해제 지역의 정리

이번 발표를 통해 '서울, 서울과 연접한 과천, 성남(분당,수정), 하남, 광명을 제외한 경기도 전부, 인천, 세종을 비규제지역으로 결정하였다. 지난 6월과 9월에도 두 번에 걸쳐 지방 전체가 규제지역에서 해제 된 데 이어 이번에는 수도권도 대부분 지역이 규제지역이 풀렸다. 이제 부동산 규제지역은 서울, 과천, 성남, 하남, 광명 다섯 군데만 남았습니다. 해당 지역만 남은 것이 상급지만 남은 것이라는 평가도 나올 수 있다고 생각된다. 국토부 자료에 따르면 우선, 서울시는 주변의 영향력이 크고, 개발수요, 특히 높은 주택 수요 등을 감안할 때 아직 투기과열지구와 조정대상지역을 유지할 필요가 있다고 판단했다. 또한 경기도의 경우 서울과 밀접하게 관련이 있는 곳은 집값 수준이 서울에 못지않고, 서울과 유사성이 있다고 판단하여 과천, 성남, 하남, 광명 또한 투기과열지구와 조정대상지역을 유지한다고 한다. 이번 규제지역 해제는 11월 14일 0시에 효력이 발생한다고 하니 대출이나 부동산 매매 일정이 있으면 참고하도록 하자.

#03 부동산 시장 현안 대응 방안

해당 발표와 함께 부동산 관계 장관 회의에서 의결된 내용에 대해서도 정리해 보겠다. 해당 자료에서는 최근 부동산 시장의 동향은 매매, 전세 하락세가 지속되고 있고 매수심리가 위축되어 역대 최저 거래량을 기록하고 있다고 한다. 미분양에 대해서도 최근 들어 증가 속도가 확대되는 등 부동산 시장이 계속 안 좋아지고 있으며 각종 여건 악화 등으로 주택공급 선행지표들도 하락세로 전환되었다고 한다.

 

따라서 이러한 부동산 시장이 공급이 위축되지 않고, 실수요자들이 내 집 마련에 대한 애로사항을 해소하게 하며, 서민들의 주거 부담 경감을 위해 해당 대응 방안을 마련하였다고 한다. 지난 콘텐츠에서 다루었던 레고랜드 사태로 인해 돈이 돌지 않는 문제점에 파생하여 주택공급이 위축되고 있어 이러한 PF대출에 대해서 정부에서 '미분양 주택 TF 대출 보증상품'(주택도시보증공사)을 신설하여 건설사업자의 어려움을 해결하고자 한다. 또한 정비사업 위축을 고려하여 안전진단과 관련된 평가항목 조정 등을 포함한 개선방안을 연내 조기 마련한다고 한다.

 

실수요자들을 위한 대출 완화 정책도 이야기하고 있다. 일단 일차적으로 규제지역을 앞에서 말한 것과 같이 대폭 해제하였다. 또한 기발표된 LTV 정책(무주택 LTV 규제는 50%로 일원화하며, 15억 초과 아파트에 대한 주담대 금지 해제)도 원래는 내년 초에 적용하겠다고 하였으나, 12월 1일 조기 시행을 목표로 은행에 관련 규정을 정비하여 조기 시행될 수 있도록 조치하겠다고 한다.

 

서민 실수요자 LTV 우대 한도를 기존에 4억원에서 6억원으로 상향한다고 한다. 기존의 해당 정책은 LTV가 80%로 우대되더라도 한도 4억원이라는 허들이 있어 문제가 있었다는 지적이 있었으나 한도가 6억원으로 늘어난다면 서민 실수요자들에게는 큰 개선이 될 것으로 기대된다.

또한 청년 전세 특례보증제도 한도가 1억원에서 2억원으로 늘어난다. 필자가 생각하기에 문제가 많은 대출이라고 생각하지만 그래도 우리나라의 청년을 위한 상품이니만큼 주거 문제의 해소를 위한 정책에 응원을 보낸다.

 

주택을 보유하고 있는 사람에 대해서도 생활안전자금 및 임차보증금 반환 목적 주담대도 규제가 사라진다. 기존 LTV 틀에서 관리된다고 하고 이것은 시행 시기는 23년 초라고 하니 참고하자. 유주택자들이 생활안정선 춤이 한도에 문제가 있어 금전적으로 어려움이 있었거나 제테크를 시작해보려 하는 사람들에게는 큰 희소식이 될 수 있겠다.

#04 방구석 전문가의 생각

이번 부동산 정책의 발표는 하락세가 뚜렷한 부동산 시장을 반영하는 정부의 고민이 잘 녹아 있다고 생각한다. 하지만 이러한 대대적인 변화에도 불구하고 부동산 하락세를 잡기에는 역부족으로 보인다. 대출 규제가 완화되었다고 하더라도 실질적으로 대출의 문제를 일으키는 것은 DSR이라고 하는 문제가 있다. 소득 대비 돈을 빌려준다는 개념의 DSR은 가계부채가 상당하다는 우리나라에서 있어야 할 제도이기는 하지만 이에 따라 꼭 돈이 필요한 서민이 건강한 은행 대출을 빌리지 못하고 자꾸 건전하지 못한 대출로 내몰리는 것은 문제가 있다고 생각한다. 또한 당분간 미국 금리 인상에 따른 금리 상승 전망이 강하기에 이러한 정책들이 전반적인 경제 상황의 변화를 주기에는 어렵다고 생각한다. 앞으로 부동산 시장은 어떻게 흘러갈 것이며 이러한 변화 속에서 우리는 어떤 제테크 포인트를 가져가야 할지 고민해보자. 기회는 항상 변화하는 시점에 준비된 사람에게 오는 법이다. 초보 제 테 커 여러분들도 항상 준비하고 공부하기를 바란다.